Méthodologie

Comment sont calculés les prix immobiliers ?

Les indicateurs de Prixdeslogements.fr sont construits à partir des Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées en open data par l’administration française. Pour les séries annuelles détaillées, nous utilisons la version géolocalisée diffusée sur data.gouv.fr.

Le calcul principal porte sur les ventes de maisons et d’appartements disposant d’une valeur foncière et d’une surface bâtie exploitables. Une mutation contenant plusieurs logements principaux est écartée du calcul du prix au m² afin d’éviter d’attribuer une valeur globale à un seul bien.

Pourquoi privilégier la médiane ?

La médiane partage les ventes en deux groupes : 50 % des observations se situent en dessous et 50 % au-dessus. Elle est moins sensible que la moyenne à quelques ventes atypiques. Lorsque le volume est suffisant, le premier quartile (P25) et le troisième quartile (P75) complètent cette lecture pour montrer la dispersion du marché.

Filtres de cohérence

Les ventes retenues doivent correspondre à une maison, un appartement ou, dans une série séparée, à un local industriel, commercial ou assimilé, présenter une surface bâtie positive et un prix au m² calculable. Le prix résidentiel d’ensemble ne mélange jamais les locaux commerciaux avec les logements. Des bornes techniques écartent les valeurs manifestement incompatibles avec l’analyse. Ces filtres ne modifient pas les données sources : ils déterminent les observations utilisées dans les statistiques.

Volume d’observations et fiabilité

Chaque fiche affiche le nombre de ventes analysées. L’indicateur de fiabilité augmente avec le volume disponible. Lorsqu’un marché comporte très peu de ventes, le site limite volontairement les conclusions et signale la fragilité du chiffre.

Explorateur des ventes

Un échantillon borné de transactions récentes peut être affiché sur la carte pour comprendre les écarts locaux. Ces ventes restent confinées à l’explorateur de la commune et ne donnent pas lieu à des fiches individuelles.

Performance énergétique et risques

Les informations énergétiques proviennent de l’open data des DPE de l’ADEME. Elles décrivent les diagnostics réalisés et non l’intégralité du parc immobilier. Les informations de risques sont obtenues auprès de Géorisques et complètent l’analyse territoriale sans se substituer à un état des risques réglementaire établi pour une adresse précise.

Mises à jour

Les jeux publics sont réimportés selon leur rythme de publication. Les fichiers sources volumineux sont traités en flux puis supprimés du serveur : seules les données nécessaires au fonctionnement du site sont conservées.

Prix par rue

Les statistiques de rue sont publiées uniquement lorsqu’un volume minimal de ventes propres peut être regroupé sur une même voie. Une page de rue peut rester accessible tout en étant exclue de l’index des moteurs lorsque le volume est trop faible. La médiane d’une rue ne constitue pas une estimation d’un logement précis : les caractéristiques du bâtiment et du bien peuvent créer des écarts importants.

Analyse d’adresse

L’analyseur d’adresse utilise le géocodeur officiel de la Géoplateforme pour positionner le point recherché. Il sélectionne ensuite, dans l’échantillon récent conservé pour l’explorateur DVF, les ventes du même type de logement dont la surface est comparable et les classe par distance. Lorsque le voisinage ne contient aucun comparable exploitable, le calcul se replie sur la distribution communale. La statistique de la rue, lorsqu’elle existe, est affichée séparément comme repère local.

La fourchette affichée correspond à une lecture statistique indicative fondée sur le premier quartile, la médiane et le troisième quartile des prix au m² disponibles. Elle ne remplace ni une expertise, ni un avis de valeur, ni l’analyse détaillée de l’état, de l’étage, de l’exposition, du terrain, de la copropriété ou des performances énergétiques du bien.

Protection des données

Les adresses saisies dans l’analyseur servent uniquement à rechercher des repères immobiliers pertinents au moment de la consultation. Elles ne sont pas ajoutées aux contenus éditoriaux du site. Les ventes individuelles sont utilisées comme matière statistique pour construire des indicateurs agrégés, des cartes et des comparables.