Calculateur de rentabilité locative
Passez d’un simple rendement brut à une lecture plus réaliste : coût d’acquisition, vacance, charges non récupérables et financement sont intégrés dans la même simulation.
Votre simulation
Pourquoi distinguer rendement brut, rendement net et cash-flow ?
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au coût du projet. Il permet un premier tri rapide, mais il ignore les dépenses qui réduisent réellement le revenu. Le rendement net retranche ici la vacance locative, la taxe foncière, les charges non récupérables et l’assurance PNO. Le cash-flow ajoute le financement : il indique ce qui reste chaque mois après les dépenses retenues et la mensualité de crédit. Ces trois indicateurs répondent donc à trois questions différentes : le bien est-il cher par rapport à son loyer ? que reste-t-il après les charges d’exploitation ? quel effort mensuel demeure après financement ?
Quel dénominateur utiliser pour la rentabilité ?
Une rentabilité basée uniquement sur le prix affiché peut être flatteuse. Pour comparer des scénarios, il est plus cohérent d’intégrer au coût du projet les travaux et les frais d’acquisition. Le simulateur utilise cette approche pour le rendement brut et net. Si vous comparez deux biens, conservez la même méthode de calcul : changer de dénominateur d’un scénario à l’autre rendrait la comparaison trompeuse.
La vacance locative n’est pas un détail
Un logement n’est pas nécessairement loué douze mois sur douze. Un départ de locataire, des travaux entre deux baux ou un marché local moins tendu peuvent réduire les loyers encaissés. Plutôt que de supposer une occupation parfaite, testez plusieurs hypothèses : 0 %, 5 %, 8 % ou davantage selon le secteur et le type de location. Une petite variation peut suffire à transformer un cash-flow positif en effort d’épargne.
Relier le simulateur aux données locales
Prixdeslogements.fr publie aussi des repères de prix issus des transactions DVF, des loyers estimés et des rendements communaux lorsque la qualité des données le permet. Utilisez ces données comme point de comparaison, puis remplacez-les par les caractéristiques réelles du bien étudié. Un rendement communal n’est jamais le rendement garanti d’un appartement précis : étage, état, DPE, charges, micro-localisation et stratégie locative restent déterminants.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité locative est considérée comme bonne ?
Il n’existe pas de seuil universel. Un rendement plus élevé peut compenser davantage de risque, de vacance ou de travaux. Comparez toujours le rendement avec la localisation, la qualité du bien, la demande locative et votre financement.
Pourquoi le cash-flow peut-il être négatif avec un bon rendement ?
Parce que le cash-flow dépend aussi du montant emprunté, du taux, de la durée et de l’apport. Deux projets ayant le même rendement peuvent avoir des mensualités très différentes.
Les charges récupérables doivent-elles être comptées ?
La simulation doit surtout retenir les charges qui restent effectivement à la charge du propriétaire. Les provisions récupérées auprès du locataire ne doivent pas être déduites une deuxième fois.
Faut-il intégrer les travaux ?
Oui si vous voulez mesurer le coût réel du projet. Les travaux augmentent le capital mobilisé et peuvent aussi modifier le loyer futur, le DPE et la valeur du bien.
Le résultat inclut-il la fiscalité ?
Non. Le résultat est avant fiscalité personnelle. Le régime d’imposition dépend notamment du type de location, du régime fiscal choisi et de la situation du propriétaire.